Immobilien
 
In drei Schritten zum Eigenheim

Der Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie ist immer noch günstig - den niedrigen Zinsen sei Dank. Hier erfahren Sie, welche Schritte nötig sind, um dem Traum vom eigenen Haus näher zu kommen.

1. Kassensturz: Wie viel Geld können Sie selbst aufbringen?

Immobilien: In drei Schritten zum Eigenheim

Barvermögen: Mindestens 20 Prozent der Anschaffungskosten einer Immobilie sollten zum Zeitpunkt des Kaufs als Bargeld zur Verfügung stehen. Es genügt also, das Wertpapierdepot zum Zeitpunkt des Kaufs zu liquidieren. Achtung: Festgeld, Sparpläne und ähnliches müssen rechtzeitig gekündigt werden. Und: Verplanen Sie nicht Ihr gesamtes Bargeld für den Kauf der Immobilie - eine Notreserve von mindestens drei Monatsgehältern ist unbedingt notwendig!

Vorgezogenes Erbe: Der Freibetrag, bis zu dem man steuerfrei beschenkt werden und erben kann, richtet sich unter anderem nach dem Verwandtschaftsgrad. So dürfen Eltern ihren Kindern in einem Zeitraum von zehn Jahren bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken (Weitere Infos dazu finden Sie beim Bundesfinanzministerium).

Eigenleistung: "Den Rest machen wir einfach selbst", meinen viele Familien und planen Eigenleistung fest in die Finanzierung ein. Allerdings: Mit üblichem Handwerkskönnen lassen sich höchstens fünf bis zehn Prozent der Bausumme einsparen. Hinzu kommt: Eigenarbeit spart zwar Geld, kostet aber Zeit. Voll Berufstätige können innerhalb eines Jahres höchstens 500 bis 1.000 Stunden in ihrer Freizeit arbeiten. Ein paar bezahlte Überstunden im Job bringen da oft mehr, als am Wochenende auf der Baustelle zu arbeiten.

Versicherungen: Guthaben aus Kapitallebensversicherungen und Rentenversicherungen in die Kalkulation einzubeziehen, ist riskant. Wer seinen Traum vom Eigenheim nur realisieren kann, wenn solche Verträge aufgelöst werden, sollte lieber warten. Sie zu beleihen lohnt sich bei niedrigen Kapitalmarktzinsen nicht.

2. Zulagen und Zinsverbilligung: Das gibt der Staat dazu

Bausparförderung: Wer noch kein Wohneigentum besitzt, aber bereits dafür spart, erhält Geld vom Staat: 8,8 Prozent von maximal 512 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 1.024 Euro (Verheiratete). Voraussetzung: Der Antragsteller darf nicht mehr als 25.600 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 51.200 Euro (Verheiratete) pro Jahr verdienen.

Arbeitnehmer-Sparzulage: Bekommen Sie vermögenswirksame Leistungen von Ihrem Arbeitgeber, gibt der Staat bei bestimmten Anlageformen (meist ein Bausparvertrag) nochmals bis zu 470 Euro dazu. Die Sparzulage beträgt neun Prozent und wird gewährt, wenn das zu versteuernde Einkommen maximal 17.900 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 35.800 Euro (Verheiratete) beträgt.

Fördermodelle: Viele Bundesländer greifen Bauherren und Modernisierern mit zinsverbilligten Darlehen, Aufwendungshilfen oder Baukostenzuschüssen unter die Arme. So erhalten Familien ab zwei Kindern beispielsweise vom Land Niedersachsen für zehn Jahre ein zinsloses Förderdarlehen bei einer Tilgung von zwei Prozent pro Jahr. Ab dem elften Jahr wird ein immer noch günstiger Zins von vier Prozent pro Jahr fällig. Auch für die Heizungsmodernisierung oder Solaranlagen gibt es Geld vom Staat. Die KfW Bankengruppe verfügt ebenfalls über Fördermittel und vergibt günstige Darlehen, vor allem an Familien.

3. Der Rest auf Kredit: Was Sie beim Geldleihen beachten müssen

Die Zinsen sind der eine Teil, die Tilgung der andere

Tragende Säule der Baufinanzierung ist ein langfristiges Hypothekendarlehen. Im Durchschnitt werden rund 60, höchstens 80 Prozent der Finanzierung darüber abgedeckt. Die Bank verlangt für das Geld, das sie verleiht, eine Sicherheit. Deshalb erhält das Kreditinstitut im Grundbuch ein verbrieftes Pfandrecht. Wenn die Raten nicht mehr bezahlt werden können, hat die Bank das Recht, eine Zwangsversteigerung einzuleiten. Deshalb hier noch einige Worte zu den Einzelheiten der Kreditaufnahme:

Zinsen: Fremdes Geld ist teuer - es kostet Zinsen. Wie viel, ist von Bank zu Bank unterschiedlich und zudem abhängig von der Laufzeit der Hypothek. Derzeit liegt der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen zwischen 4,4 und 5,4 Prozent. Anfang der 80er-Jahre erreichten die Zinsen noch nahezu 12 Prozent. Die Angebote verschiedener Kreditinstitute lassen sich über den "effektiven Jahreszins" vergleichen. Er enthält neben den Zinsen auch die Gebühren, die die Bank für die Bereitstellung des Darlehens verlangt.

Ein weiterer Grundsatz heißt: immer mit mehreren Banken verhandeln! Es lohnt sich also, einige Tage Urlaub zu nehmen für eine kleine Rundreise von einem Kreditinstitut zum anderen. Tipp: Bei Direkt- oder Internetbanken sind Zinsen häufig 0,2 bis 0,5 Prozent günstiger als bei Filialbanken oder Sparkassen. Allerdings ist die Abwicklung des Kredites meist etwas komplizierter. Wer die komplette Baufinanzierung per Internet auf die Beine stellen möchte, sollte den "virtuellen" Geschäftspartner gut prüfen.

Bindungsfrist: Üblich ist eine Kreditlaufzeit von fünf oder zehn, manchmal auch 15 Jahren. Für diese Zeit ist der Zinssatz festgeschrieben. Je länger die Bindungsfrist, desto höher in der Regel der Zinssatz. Trotzdem sind langfristige Verträge momentan die bessere Option. Denn: Geld ist derzeit sehr billig, eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren ist deshalb sinnvoll.

Tilgung: Die Zinsen sind der eine Teil, die Tilgung der andere. Schließlich muss das Darlehen auch abbezahlt werden. Üblich sind ein oder mehr Prozent Tilgung pro Jahr. Faustregel: Bei zwei Prozent Tilgung dauert es etwa 25 Jahre, bis alles abbezahlt ist, bei einem Prozent 33 Jahre. Wichtig: Sprechen Sie mit Ihrer Bank über das Recht auf Sondertilgung für den Fall, dass Sie unverhofft zu Geld kommen. Dieses Recht gibt es nicht umsonst. Die meisten Institute billigen ihren Kunden aber ein kostenloses Sondertilgungsrecht von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme zu.

Arbeitgeberdarlehen: Manche Firmen bieten ihren Mitarbeitern günstige Darlehen. Vorsicht: Geld vom Chef sollte aber nur eine kurzfristige Starthilfe sein. Dann ist man unabhängig, falls das Arbeitsverhältnis endet.

Checkliste: So verhandeln Sie erfolgreich mit Ihrer Bank

Quelle: Finanztest (s. nächste Seite), Verbraucherzentrale Hamburg

1. Bereiten Sie sich gut vor - indem Sie die folgenden Fragen beantworten!

  • Wie viel Eigenkapital haben Sie?
  • Wie viel kostet der Bau oder Kauf mit allen Nebenkosten?
  • Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten (Heizung, Strom, Müllabfuhr, Grundsteuer etc.)?
  • Wie viel Geld haben Sie nach Abzug aller Lebenshaltungskosten für die Finanzierung und den Unterhalt des Eigenheims übrig?
  • Wie sehen die aktuellen Konditionen für Baudarlehen aus (am besten noch mal im Internet auf den neuesten Stand bringen)?

2. Stellen Sie die richtigen Fragen – am besten diese:

  • Stehen uns Fördermittel und Darlehen der KfW zu?
  • Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
  • Wie hoch ist die monatliche Belastung nach Ende der Zinsbindung, falls der Zinssatz bis dahin stark steigt? Lassen Sie sich eine Modellrechnung machen!
  • Wann sind wir schuldenfrei?
  • Gibt es die Möglichkeit zur Sondertilgung?
  • Welche Kosten fallen zusätzlich zu den Zinsen an?
  • Gibt es Alternativen zur vorgeschlagenen Finanzierung? Welche Vor- beziehungsweise Nachteile haben sie?

3. Stellen Sie Bedingungen!

  • Bestehen Sie auf der Angabe des Effektivzinses der Gesamtfinanzierung - vor allem, wenn der Berater eine Kombination aus mehreren Modellen vorschlägt.
  • Lehnen Sie eine Finanzierung durch eine Kapitallebensversicherung ab.
  • Verlangen Sie am Ende des Finanzierungsgesprächs (ein seriöses dauert eine bis eineinhalb Stunden) ein konkret durchgerechnetes Angebot, das für jedes einzelne Jahr die monatliche Belastung, Restschuldentwicklung und Tilgung auflistet.

4. Prüfen Sie das Angebot!

  • Kontrollieren Sie das Angebot zu Hause Punkt für Punkt und vergleichen Sie es mit denen anderer Banken.
  • Lassen Sie das Angebot von einer Verbraucherzentrale prüfen.
  • Holen Sie grundsätzlich eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank ein, bevor Sie den Bau- oder Kaufvertag unterschreiben.

Informationsquellen für Bauherren

  • Beate Bühl: Wir planen unser Haus. Callwey 2004, 16,95 Euro.
  • Ulli Meisel: 273 Kostenspar-Tipps für Bauherren. Interna Aktuell, zwölf Euro.
  • Finanztest: Sonderheft Bauen & Kaufen. 2005, 7,50 Euro (mit Vergleichen von Kreditangeboten und einem Leitfaden für das Gespräch mit der Bank).
  • www.haus.de: Hier kann man sich die Baukosten ausrechnen lassen - von der Maklercourtage bis zu den Erschließungskosten.
  • www.baufoerderer.de: Auf den Seiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finden Sie einen Rechner, der Ihnen mögliche Fördergelder individuell zusammenstellt.
  • www.baunetz.de: Überblick über die rund 490 Förderprogramme der Länder (Menüpunkt Bauherrn/Bauberatung/ Planung/Förderung und Finanzierung/öffentliche Förderung).
  • www.stiftung-warentest.de: vergleicht die aktuellen Hypothekenzinsen von etwa 50 Anbietern in Deutschland.