Im Umfeld der Metropolen ist Baugrund inzwischen so teuer, dass der Immobilientraum vom Häuschen im Grünen immer irrealer wird. Wer für ein Reihen- oder Doppelhaus heute 300 000 Euro oder mehr hinblättern soll, zahlt damit oft 60 Prozent und mehr allein fürs Grundstück.
Ein Ausweg kann das Erbbaurecht sein. Es erlaubt, auf fremdem Grund zu bauen, ohne ihn kaufen zu müssen. Das für den Immobilienerwerb notwendige Eigenkapital lässt sich so wie die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung deutlich senken. Für das Recht, fremden Grund zu nutzen, muss aber Erbbauzins gezahlt werden. Der bemisst sich in Prozent des Grundstückswertes, beispielsweise vier Prozent pro Jahr.
Da der Erbbauzinssatz in aller Regel ein gutes Stück unter den Hypothekensätzen der Banken liegt, bleibt der Kostenvorteil aus der verminderten Investitionssumme erhalten. Und nicht nur das. Der Grundstückseigentümer, der ein Erbbaurecht vergibt, bleibt zwar Eigentümer seines Grundes, das Gebäude darauf steht jedoch im ausschließlichen Eigentum des Erbbauberechtigten. Dem stehen damit auch sämtliche Vorteile der Wohnungsbauförderung zu. Er kann wie jeder andere Häuslebauer die Eigenheimzulage kassieren und die üblichen Abschreibungsmöglichkeiten verrechnen.
Was so exotisch klingt, ist für Kenner des Immobilienmarktes nichts Besonderes. Jedes zwanzigste Baugrundstück, Tendenz steigend, so schätzen Immobilienscherständige wie Gutachter Peter Hofmann aus Mainz, ist inzwischen Erbbaugrund. Staat, Gemeinden und insbesondere kirchliche Einrichtungen, nach Beobachtung der Notarkammern immer öfter auch Privatleute, vergeben Erbbaurechte statt ihren Grund zu verkaufen.
Wichtig: Das Erbbaurecht ist vererblich, kann verkauft und sogar beliehen werden. Erbbauberechtigte dürfen also auch Grundschulden zur Finanzierung ihres Hausbaus bestellen. Wer ein Erbbaurecht vereinbaren will, braucht dazu einen notariell beurkundeten Vertrag. Darin werden alle wesentlichen Absprachen, insbesondere die Höhe des Erbbauzinses, festgelegt. Weiterhin können dem Erbbauberechtigten Vorgaben hinsichtlich Errichtung und Gestaltung des Gebäudes gemacht werden. Der Grundstückseigentümer nimmt so Einfluss, wie auf seinem Grund gebaut wird.
Das Nutzungsrecht am Grundstück steht dem Erbbauberechtigten uneingeschränkt zu, aber nicht unbegrenzt. Vielmehr enden Erbbaurechtsverträge nach einer gewissen Laufzeit, früher fast immer nach 99, heute immer öfter nach 49 Jahren. Zu diesem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt verliert der Erbbauberechtigte das Eigentum an seinem Gebäude. Dafür muss ihm der Grundstücksinhaber aber den Zeitwert des Hauses oder was vertraglich vereinbart wurde erstatten.
Erbbaurecht kann für alle Beteiligte von Vorteil sein: Der Grundstückseigentümer zieht Ertrag aus seinem Grundstück, muss aber sein Eigentum nicht aufgeben. Dies macht seit jeher das Erbbaurecht insbesondere für solche Institutionen interessant, denen Grundstücksverkäufe nicht oder nur schwer möglich sind - Kirchen und Stiftungen etwa. Dazu ist das Erbbaurecht für Bauherren ein Weg, zu niedrigen Anschaffungskosten und mit geringerer monatlicher Belastung als beim Kauf eines Grundstücks Immobilieneigentum zu erwerben.
