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Wie riskant ist der Hauskauf?

Angesichts der Schlagzeilen der vergangenen Monate konnten Familien, die vom eigenen Heim träumen oder sich diesen Wunsch bereits erfüllt haben, ganz schön ins Grübeln kommen: Kreditverkauf durch Banken? US-Immobilienkrise? Energiepass? Höchste Zeit, für Klarheit zu sorgen.

Unsicherheitsfaktor Eins: Kann die Bank meinen Kredit einfach weiterverkaufen?

Viele Fragen: Wie riskant ist der Hauskauf?

Ein Fernsehbericht sorgte kürzlich für riesigen Wirbel: Geben Banken und Sparkassen tatsächlich Kredite an Finanzinvestoren weiter, die dann in bester Heuschreckenmanier das Geld einfordern und so die Häuslebauer in den Ruin treiben - selbst wenn diese immer brav ihre Schuld getilgt haben? Gemach. Fakt ist, dass sogar der Bundesgerichtshof den Verkauf von Krediten ohne Zustimmung des Schuldners gebilligt hat, sofern dieser mit der Rückzahlung in Verzug geraten ist. Allerdings verkaufen viele Banken komplette Kreditpakete, in denen sich auch solche befinden, bei denen der Schuldner die Raten bislang ordnungsgemäß gezahlt hat. Die Sorge der Eigenheimbesitzer: Da der Investor sein Geld möglichst schnell wieder sehen will und kein Interesse an einer langfristigen Kundenbindung hat, wird er die Restschuld möglichst schnell einfordern. Wer dann nicht zahlen kann, dem droht die Zwangsversteigerung.

"Theoretisch ist das möglich", sagt Raimund Kron, Berater mit den Schwerpunkten Finanzen, Bauen und Ökologie. Eine Gesetzeslücke mache dieses Horrorszenario möglich: "Die Bank muss aufgrund der Sicherungszweckbindung das Darlehen immer in Zusammenhang mit der Grundschuld nutzen. Wenn beides weiterverkauft wird, gilt diese Kopplung aber nicht mehr." Im Extremfall könnte also ein Investor die Tilgung der Grundschuld auch dann fordern, wenn das Darlehen bereits bezahlt ist. Aber: "Ich habe zwar die Berichterstattung verfolgt, kenne aber keinen einzigen Fall aus der Praxis", beruhigt Kron.

Auch die Fachleute der nordrhein-westfälischen Verbraucherzentrale kennen keine Fälle, in denen es trotz ordnungsgemäßer Ratenzahlung zu einer Zwangsvollsteckung gekommen wäre. Allerdings sehen sie die Gefahr, dass der Forderungskäufer zum Ende der Zinsbindungsfrist versuchen könnte, die bestehende Kreditforderung in voller Höhe zu erhalten. Denn nicht in allen Fällen ist er verpflichtet, eine Vertragsverlängerung anzubieten. Daher raten sie Kunden, sich spätestens sechs Monate vor Ende der Zinsbindung um die Frage der Anschlussfinanzierung zu kümmern.

So simpel das klingt: Der sicherste Schutz ist die regelmäßige Ratenzahlung - und deren lückenlose Dokumentation. Wer ganz auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich zudem von seiner Bank bestätigen lassen, dass sie den Kredit überhaupt nicht weiterverkauft. Dieser Abtretungsverzicht sollte dann auch ins Grundbuch eingetragen werden. Manche Baufinanzierer wie die BHW betonen bereits, dass sie grundsätzliche keine Forderungen weiterveräußern, manche lassen sich diese Vereinbarung jedoch auch einen Zinszuschlag kosten.

Mittlerweile hat sich auch der Gesetzgeber eingeschaltet: Möglichst noch vor der Sommerpause soll das Gesetz, nach dem die Banken ihre Kunden künftig über eine Weitergabe informieren müssen und ein Kredit erst dann gekündigt werden darf, wenn der Kunde länger als sechs Monate in Verzug ist, verabschiedet werden.

Unsicherheitsfaktor Zwei: Ist eine Immobilienkrise wie in den USA auch bei uns möglich?

Auch in Deutschland gab es eine Zeitlang den Trend zur Vollfinanzierung

Es war eine Kettenreaktion: Lange hatten amerikanische Banken sehr großzügige Kredite für den Erwerb eines Hauses vergeben, teilweise sogar zusätzlich noch mit einer weiteren Hypothek. Das führte jedoch dazu, dass die Kreditaufnahme oft höher war als der Wert der Eigenheime. Und weil die Häuserpreise immer weiter stiegen, gingen viele Amerikaner dazu über, ihr Immobilienvermögen zu beleihen, um sich etwa ein neues Auto zu kaufen. Dann aber fielen die Preise für Häuser und Wohnungen, die Schuldner konnten ihre Raten nicht mehr zahlen - und die Banken blieben auf ihren Forderungen sitzen

"In dieser Form wäre eine derartige Entwicklung hier nicht denkbar", beruhigt Experte Raimund Kron. Kritisch sieht er jedoch den auch in Deutschland in den vergangenen Jahren verstärkten Trend zu einer Vollfinanzierung. Im Gegensatz zur üblichen Faustregel von mindestens einem Drittel Eigenkapital und höchstens zwei Dritteln Kredit bringt der Kunde dabei überhaupt kein Eigenkapital ein. "In einigen Fällen bieten Banken sogar nicht nur ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises an, sondern auch noch für sämtliche Nebenkosten." Könnten diese Kreditnehmer ihre Schulden nun massenhaft nicht mehr zahlen und wären die Restschulden höher als der Wert der Immobilie, so könnte auch hier eine Finanzierungsblase platzen.

Allerdings konstatiert Kron, dass die Banken im Zuge der US-Ereignisse wieder restriktiver bei der Kreditvergabe geworden seien - ein Trend, den er begrüßt. "Gerade für eine Familie ist eine solche Vollfinanzierung extrem riskant." Denn wenn etwa der Hauptverdiener arbeitslos wird, steht die Familie schnell vor dem völligen Ruin. Wer auch bei geringem Vermögen seinen Lieben unbedingt die eigenen vier Wände bieten möchte, dem rät Raimund Kron eher zu einer Kombination aus öffentlicher Wohnförderung und eigener Leistung, der so genannten "Muskelhypothek". Auch der jetzt beschlossene "Wohn-Riester" würde sich in diesen Fällen anbieten.

Unsicherheitsfaktor Drei: Wohn-Riester? Was funktioniert das?

Für Familien ist der Wohn-Riester auf jeden Fall interessant

Immer wieder hört man, dass Wohneigentum eine der besten Absicherungen fürs Alter wäre. Deshalb hat das Kabinett jetzt beschlossen, dass Riester-Renten künftig auch zur Finanzierung des Eigenheims genutzt werden können. Das Gesetz soll im Sommer verabschiedet werden und rückwirkend zum 01.01. 2008 gelten. Wer bereits einen Riester-Vertrag abgeschlossen hat, kann künftig die gesamte Sparsumme in die eigene Immobilie stecken. Alternativ dazu kann die Riester-Förderung von 154 Euro pro Jahr sowie der Kinderzuschläge (185 Euro pro Jahr für Kinder, die vor 2008 geboren wurden, und 300 Euro pro Jahr für Kinder, die ab diesem Jahr geboren werden) auch dazu verwendet werden, eine Hypothek abzuzahlen.

"Für Familien ist der Wohn-Riester interessant, obwohl ich mir noch mehr gewünscht hätte", so das Urteil von Finanz-Fachmann Raimund Kron, selbst vierfacher Vater. Denn der Wohn-Riester sei im Grunde ein Ersatz für die 2006 abgeschaffte Eigenheimzulage - und die war für Familien immer noch attraktiver, wie Kron vorrechnet: "Bei der Eigenheimzulage hätte beispielsweise eine vierköpfige Familie mit einem Jahresbruttoeinkommen von 50.000 Euro in den wichtigen ersten acht Jahren zeitweise fast 33.000 Euro anlegen können, bei Riester sind es in 30 Jahren gerade mal etwas mehr als 20.000 Euro." Hinzu kommt, dass die Einzahlungen in den Vertrag zwar steuerfrei sind, mit dem Eintritt ins Rentenalter jedoch Steuern dafür bezahlt werden müssen. Diese kann der Hausbesitzer entweder in Raten oder komplett bezahlen, im letzteren Fall wird ihm ein Abschlag von 30 Prozent gewährt.

Verbraucherschützer raten Bausparern übrigens, auch dann nicht überstürzt zu handeln, wenn sie die Förderung für dieses Jahr nutzen wollen. "Es reicht völlig aus, wenn der Vertrag bis zum Jahresende geschlossen wird, um in den Genuss der vollen Prämie zu kommen", sagt Baufinanzierungsexperte Peter Dirk. Bei allen Riester-Verträgen müssten die Zulagenanträge erst bis Ende des Jahres gestellt werden. Und auf die neue Förderung abgestimmte Produkte kämen erst in den kommenden Monaten auf den Markt.

Die Experten der Verbraucherzentralen raten aber grundsätzlich, sich schon jetzt bei der Bank eine Garantie für die Riester-Fähigkeit der Tilgung geben zu lassen. Denn die Banken seien nicht verpflichtet, die Möglichkeit der geförderten Tilgung rückwirkend anzubieten. Wer jetzt eine Baufinanzierung abschließt, sollte daher mit dem Berater darüber sprechen.

Unsicherheitsfaktor Vier: Wird es jetzt richtig teuer, Omas Häuschen zu erben?

Auch künftig werden die Freibeträge in vielen Fällen ausreichend sein

Seit Anfang des Jahres werden vererbte oder verschenkte Immobilien in Sachen Steuern neu bewertet: Legte der Fiskus bislang im Schnitt zwischen 20 und 50 Prozent ihres Verkehrswertes zugrunde, muss er die Grundstücke nun nach dem aktuellen Preis ansetzen. Die Reform des Erbschaftsteuerrechts hatte das Verfassungsgericht angemahnt. In vielen Familien sorgte sie Ende des vergangenen Jahres für Hektik: Um Kindern und Enkeln eine erhöhte Erbschaftssteuer zu ersparen, wurde das Haus noch im alten Jahr geschenkt - denn maßgebend ist das Datum der Notarvertrags.

Wer den Termin verpasst hat, den plagt jetzt schnell ein schlechtes Gewissen: Bürde ich meinen Erben untragbar hohe Steuern auf? Raimund Kron rät auch hier zu mehr Gelassenheit. Seiner Erfahrung nach sind die im Zuge der Reform für Ehegatten und Kinder erhöhten Freibeträge in vielen Fällen ausreichend. Krons Meinung nach machen zudem die Vorteile des Immobilienbesitzes die eventuelle Belastung durch die Erbschaftsteuer in jedem Fall Wett: "Eine Immobilie ist ein Sachwert, ist also quasi inflationsbereinigt, als Eigentümer haben sie daher immer einen höheren Ertragswert", erklärt er.

Weiterer Vorteil übrigens für alle, die jetzt über den Bau oder den Kauf eines Hauses nachdenken: Wenn 2009 die Abgeltungssteuer eingeführt wird, werden alle Sparformen pauschal mit 25 Prozent belastet - "für die Immobilienentschuldung gilt dies aber nicht, dabei ist die im Grunde ein rückwärts laufender Sparplan."

Unsicherheitsfaktor Fünf: Brauchen wir für unser Haus einen Energiepass?

Der Energieausweis wird zu einem echten Wettbewerbsvorteil

"Unbedingt", findet Raimund Kron, und das nicht nur als Mitgründer des "ÖkoBau Rheinland e. V." Für den Finanzberater ist klar: Der Energieausweis wird in den kommenden Jahren zu einem echten Wettbewerbsvorteil auf dem Immobilienmarkt. Vom 01.07. 2008 an müssen Hausbesitzer und Vermieter den Energiepass vorlegen können, wenn sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen - allerdings nur, wenn der Interessent dieses verlangt. Der Pass soll dann Auskunft über die wahrscheinlichen Kosten für Heizung und Warmwasser sowie die Beschaffung von Dämmung und Heizanlage geben.

Zwei Varianten des Energiepasses stehen zur Auswahl: Der bedarfsorientierte, bei dem ein Fachmann den baulichen Zustand und die Haustechnik unter die Lupe nimmt, und der verbraucherorientierte, bei dem mithilfe der Heizkostenabrechnungen der derzeitige Verbrauch erhoben wird. Neubauten und sanierte Häuser benötigen schon jetzt den bedarfsorientierten Ausweis, für alle anderen wird es ab Juli nach und nach verpflichtend. Aber: Wer in seinem eigenen Häuschen wohnen bleiben möchte und überhaupt nicht ans Verkaufen denkt, der braucht auch keinen Ausweis.

Was nicht heißt, dass ihn das Thema "Energie sparen" nicht beschäftigen sollte. "Ich gehe davon aus, dass die Vorgaben des Energieeinsparungsgesetzes etwa bei der Wärmedämmung in den kommenden Jahren noch verschärft werden", sagt Raimund Kron. Darum sollten sich Bauherren schon heute an strengeren Maßgaben wie dem "KfW-60-Standard" orientieren, um einen späteren Wertverlust des Gebäudes zu vermeiden.

Wer sich für eine Bestands-Immobilie interessiert, sei zudem gut beraten, schon zum Besichtigungstermin einen kompetenten Energieberater mitzunehmen, um vor bösen Überraschungen gefeit zu sein. Die könnte übrigens auch dem blühen, der sich im Internet einen Billig-Energiepass besorgt: "Da tummeln sich schon viele schwarze Schafe", warnt Kron. Natürlich sind rund 300 Euro für einen bedarfsorientierten und 50 bis 100 Euro für einen verbraucherorientierten Ausweis eine Menge Geld, dafür bieten die etwa von Experten der Deutschen Energieagentur (Dena) ausgestellten, zehn Jahre gültigen Pässe wirklich fundierte Informationen für Hausbesitzer und Mieter.