Nebenkosten
 
Ist die Nachzahlung gerechtfertigt?

Die Nebenkostenabrechnung sorgt immer wieder für Ärger zwischen Mieter und Vermieter. Erste Hilfe bei Streit um Müll, Heizung und Warmwasser bietet der Mieterverein.

Wenn die Rechnung kommt

Nebenkosten: Ist die Nachzahlung gerechtfertigt?

Jedes Jahr dasselbe: Die Nebenkosten sind einfach immer höher als erwartet. Seit Jahren legen die Ausgaben für Heizung, Fahrstühle, Müll und Wasser zu. "Rund 41 Milliarden Euro müssen jährlich für die Nebenkosten gezahlt werden", sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes. Kein Wunder also, dass Mieter und Vermieter immer öfter streiten, ob die Abrechnung korrekt ist. Und manchmal ziehen die Parteien sogar vor Gericht.

Die Richter entscheiden dann, ob der Vermieter Leerstände korrekt oder monatliche Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt hat. "Überprüfungen der Abrechnungen haben ergeben, dass jede zweite Abrechnung fehlerhaft und falsch ist", weiß Ropertz. Mittlerweile geht es bei jeder dritten Rechtsberatung der Mietervereine um Betriebskosten.

Nebenkosten: Wie man sie abrechnen kann

Jede dritte Abrechnung ist fehlerhaft!

Der Vermieter hat drei Möglichkeiten, die Nebenkosten auf die Mieter zu verteilen: entweder nach Wohneinheiten, nach der Zahl der Personen in der Wohnung oder nach Wohnfläche. In einer Umfrage des Mieterbundes favorisierten 68,8 Prozent der Teilnehmer zwar die Umlage nach Verbrauch - letztendlich entscheidet jedoch der Vermieter!

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Warmwasser und Zentralheizung müssen immer verbrauchsabhängig angesetzt werden - allerdings auch hier wieder nur zwischen 50 und 70 Prozent. Der Rest geht nach Wohn- oder Nutzfläche.

Auch die Kosten für Wasser sind eine Position, die der Vermieter theoretisch nach Verbrauch umlegen kann. Dafür muss er jedoch Wasserzähler installieren. Hat er das getan, muss er sich daran halten.

Steht nichts im Vertrag, ist laut bürgerlichem Gesetzbuch die Wohnfläche anzusetzen. Geändert werden kann der Verteilerschlüssel nur, wenn alle Mieter und Vermieter eines Gebäudes zustimmen. Ausnahme: Der Vermieter will auf Verbrauch und Verursachung umstellen.

Möglich ist eine Abrechnung nach Verbrauch auch beim Müll: Für große Wohnanlagen existieren Systeme mit einer Chipkarte. Hier wird registriert, wer seinen Abfall einwirft und entsprechend abgerechnet. Bei kleineren Häusern kann der Vermieter jeder einzelnen Wohnung eine konkrete Tonne zuordnen. Die Bewohner entscheiden dann selbst, ob sie die teure, große oder doch lieber die kleine, günstige Variante nehmen. Parteien, die darauf achten, wenig Restmüll zu produzieren, können sich auch eine Tonne teilen, vorausgesetzt, Vermieter und der örtliche Müllentsorger spielen mit. Wichtig ist jedoch in allen Fällen, dass der Abrechnungsmodus im Mietvertrag festgehalten ist - nur dann ist das für beide Seiten bindend!

Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle

Alle drei Abrechnungsmodelle haben Vorteile und Nachteile. Im Einzelnen:

  • Die Abrechnung nach Wohneinheiten: Bei dieser Variante tragen alle Haushalte den gleichen Anteil an den Kosten, unabhängig von der Personenzahl in der Wohnung oder der Wohnfläche. "Dass der allein stehende Mieter eines 40-Quadratmeter-Appartements genau so viel zahlen soll wie die Großfamilie auf 160 Quadratmetern, ist kaum nachvollziehbar", kritisiert Ropertz das Modell. Für einige Positionen wie die Gebühren fürs Kabelfernsehen ist dieser Verteilerschlüssel jedoch sinnvoll.
  • Die Abrechnung nach Personenzahl: Gerecht erscheint diese Verteilung bei Posten wie Wasser, Müll, Fahrstuhl und Hausbeleuchtung. Denn die hängen von der Zahl der Personen ab. Bei Grundsteuer, Straßenreinigung und Versicherung sieht es jedoch anders aus. "Hier haben die Kosten mit der Personenzahl nichts zu tun", sagt Ropertz. Der größte Nachteil dieser Abrechnung ist jedoch, dass er schnell zu Streit führt, wenn es darum geht, wie viele Personen in einer Wohnung leben. Ist der Partner bereits eingezogen oder noch Besucher? Wohnen die erwachsenen Kinder noch bei ihren Eltern? Und: Für Neugeborene und Kleinkinder gibt es keinen Rabatt.
  • Wohnfläche: Dieses Modell sorgt bei Grundsteuer, Straßenreinigung und Versicherung für eine faire Verteilung der Kosten. Bei anderen Positionen wie Müll und Wasser kann es ungerecht sein, zum Beispiel, wenn eine mehrköpfige Familie in einer kleineren Wohnung lebt als ein Single.

Aufpassen! Ist eine Wohnung im Haus unbewohnt?

Genau auf die Abrechnung schauen sollten Mieter, wenn in ihrem Haus Wohnungen leer standen. Immer wieder versuchen Vermieter, die fortlaufenden Kosten für solche Wohnungen auf die übrigen Mieter zu verteilen. Dabei muss er die Grundkosten für Heizung trotz der verbrauchsabhängigen Berechnung in diesem Fall selbst tragen, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Ebenso urteilte das Gericht, dass zumindest bei Abrechnung nach Wohnfläche auch verbrauchsabhängige Kosten beispielsweise für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhlkosten zu seinen Lasten gehen.

Wer zu spät kommt, kriegt kein Geld

Rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Jahresende die Nebenkosten ab, verliert er seinen Anspruch auf Nachzahlungen. Dabei genügt es, dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu schicken. Ob diese korrekt ist, spielt keine Rolle. Sollte der Vermieter nicht Schuld an der Verspätung sein, weil ihm beispielsweise ein Gebührenbescheid nicht rechtzeitig zuging, verlängert sich die Frist. Ein nachlässiger Vermieter ist für seine Mieter dabei ein Vorteil, denn Rückerstattungen von Vorauszahlungen darf es eigentlich nicht geben. Schließlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Zahlungen nicht zu hoch anzusetzen. Im Gegenteil, er darf sogar gänzlich darauf verzichten. Im Gegenzug ist er nicht schadensersatzpflichtig, wenn die Nebenkosten in der Endabrechnung zu einer Nachzahlung führen, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat.

Genau prüfen - und notfalls zum Mieterverein

Zweifelt der Mieter, ob seine Abrechnung korrekt ist, hilft nur: genau prüfen, ob die Kosten auch wirklich auf die Mieter umgelegt werden dürfen. "Erste Anhaltspunkte wären starke Abweichungen zur Abrechnung aus dem Jahr zuvor - oder unverständlich hohe Posten", erklärt Ropertz. Beispiel: der Hausmeister hat ein Jahresgehalt von 80.000 Euro. Hilfe bekommen Mieter beim örtlichen Mieterverein. Der unterstützt zwar nur Mitglieder. Aber wer mit seinen Unterlagen vorbei schaut, kann dem Verein sofort beitreten und wird dann auch beraten. Das kostet zwischen 40 und 80 Euro im Jahr, je nachdem, ob eine Rechtsschutzversicherung dabei ist. "Die greift im Streitfall allerdings nur, wenn der Mieter sie bereits abgeschlossen hat, bevor die falsche Abrechnung ins Haus kam", sagt Ropertz. Denn eine Feuerversicherung kann man auch nur abschließen, wenn es noch nicht brennt.